Ostatnie lata przyniosły ogromny wzrost popularności flipami na nieruchomościach. W skrócie „flipowanie” polega na zakupie nieruchomości po niższej cenie niż rynkowa i sprzedaży z zyskiem. Obniżenie przez sprzedającego ceny może być motywowane szeregiem czynników, od złego stanu technicznego mieszkania poczynając a na problemach prawnych czy też „dzikich lokatorach” kończąc. W tym wpisie pokażę Ci na przykładzie konkretnego Case Study jak dzięki spółce offshore nie zapłacić ani grosza podatku przy flipowaniu na nieruchomościach.
Przedmiot transakcji
Wyobraźmy sobie flipera imieniem Tomek. Tomek znalazł kamienicę w średniej wielkości polskim mieście wystawioną na sprzedaż za 600 tysięcy złotych. W sumie około 450 m2 PUM (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna). Niska cena wynikała z tego, że kamienica była obarczona szeregiem problemów, w których rozwiązywaniu Tomek się wyspecjalizował. Te problemy to:
– problemy prawne (dwóch nie do końca potrafiących się porozumieć spadkobierców)
– nie najlepszy stan techniczny (brak podziałów, brak wydzielonych ksiąg wieczystych, itp.), dach do zrobienia, itp.
– brak inwentaryzacji – w zasadzie nie do końca było wiadomo, ile powierzchni użytkowej mieszkań w niej się znajduje
– brak jakiegokolwiek marketingu
– brak analizy rynku pod potencjalnych klientów docelowych
Pomysł Tomka na transakcję
Tomek chciał nie tylko sprzedać z zyskiem zakupioną nieruchomość, ale także nie zapłacić od tego zysku żadnych podatków. W tym celu postanowił wykorzystać dobrodziejstwo spółki offshore. Całość wyglądała w sposób następujący. W pierwszym kroku Tomek podpisał umowę rezerwacyjną na zakup kamienicy nie jako osoba fizyczna, lub polska spółka, ale jako pełnomocnik spółki LTD (brytyjskiej), która była oddziałem jego spółki offshore. Przypominam, że spółka offshore jest w pełni anonimowa, żadne dane dyrektorów/udziałowców nie są nigdzie ujawniane. W imieniu spółki LTD Tomek występował jako pełnomocnik. W umowie rezerwacyjnej zawarł zapis, że do aktu notarialnego może stanąć dowolna osoba lub firma wskazana przez spółkę brytyjską. Tomek wpłacił 25 000 PLN tytułem rezerwacji nieruchomości i zastrzegł sobie, że umowę przedwstępną podpisze w ciągu 90 dni od daty umowy rezerwacyjnej. Jednocześnie w umowie rezerwacyjnej zagwarantował sobie prawo do tego, aby mieć dostęp do nieruchomości, do wszystkich dokumentów z nią związanych itp. Uargumentował to koniecznością oględzin nieruchomości, oceny stanu technicznego czy też wykonania spaceru wirtualnego i chmury punktów na potrzeby projektowe.
W drugim kroku Tomek powołał celową spółkę Z. O. O. Nazwijmy ją na potrzeby tego wpisu na blog: „Fajna Kamienica Sp. Z. O. O. Brytyjska spółka LTD kontrolowana przez Tomka podpisała ze spółką Z. O. O. umowę cesji umowy rezerwacyjnej i wszystkich praw i przywilejów z niej wynikających. [UWAGA od Autora. Jeśli chcesz otrzymać za darmo wzór takiej umowy cesji + wzór umowy rezerwacyjnej na spółkę LTD zapisz się do naszego newslettera. Co jakiś czas zupełnie za darmo wysyłamy szablony dokumentów oraz ich aktualizacje]. Na jeden dzień przed aktem notarialnym (umowa przedwstępna) spółka brytyjska podpisała cesję umowy rezerwacyjnej gwarantującej prawo do nabycia kamienicy polskiej spółce Z. O. O. za kwotę 1 200 000 zł z terminem płatności 12 miesięcy. Oczywiście polska spółka przystępując do umowy przedwstępnej kupowała nieruchomość za kwotę 600 000 zł. Między umową przedwstępną a przyrzeczoną ustalono odstęp 5 miesięcy.
Skąd wzięła się różnica w cenie?
Spółka LTD podpisała umowę rezerwacyjną na nieruchomość za kwotę 600 tys zł. Jednak sprzedała prawo do zakupu tej nieruchomości za kwotę 1 200 000 zł. Zupełnie przypadkiem właśnie za taką kwotę polska spółka Fajna Kamienica Sp. Z. O. O. zamierzała sprzedać tę nieruchomość potencjalnym inwestorom (klasyczny flip). Jest dość mocno prawdopodobne, że Tomek miał już potencjalnego kupującego zanim powołał polską spółkę Z. O. O. Różnica w cenie wynikała z faktu, że spółka LTD „dołożyła” całą masę wartości dodanych do kamienicy. Były to m. in.
– analiza rynku
– analiza możliwości reklamowych
– wykonanie strony internetowej inwestycji
– wykonanie wizualizacji
– zamówienie spaceru 3D
– przygotowanie strategii reklamowej
– przygotowanie propozycji podziałów
– konsultacje architektoniczne
– konsultacje z zakresu potencjalnego zagospodarowania okolicy
– szereg dodatkowych usług.
W zasadzie każda niematerialna usługa mogła zostać dołożona do wspomnianej kamienicy jako „wartość dodana” i oczywiście odpowiednio wyceniona. Czy trudno jest uzbierać 600 tys zł wartości dodanych? Weźmy pod uwagę tylko jedną usługę: projekt mieszkań. Jeśli mamy 450 m2 PUM to przy średniej cenie projektu na poziomie 400 zł za m2 mamy już… 180 000 zł tylko na tej jednej wartości dodanej. Szansa zaś na to, że np. polski urząd skarbowy będzie sprawdzał przez rzeczoznawcę jakość takiego projektu jest… żadna. Takie elementy zaś jak „analiza rynku” czy „analiza demograficzna potencjalnych kupujących” są w żaden sposób obiektywnie „niewycenialne” a co za tym idzie można (przy zachowaniu zdrowego rozsądku) wycenić je bardzo wysoko. W sumie taki pakiet wraz z budynkiem został wyceniony na 1 200 000 zł. Ponieważ transakcja dotyczyła zakupu całej kamienicy kwota transakcji nie budziła żadnych zastrzeżeń np. ze strony Urzędu Skarbowego. Przy tej cenie metr kwadratowy kosztował 2660 zł co nie jest niczym niezwykłym.
Strategia Tomka
Polska spółka Fajna Kamienica Sp. Z. O. O. podpisawszy cesję umowy rezerwacyjnej podpisała umowę przedwstępną ze sprzedającą kamienicę właścicielką. Jednocześnie zaczęła ofertować kamienicę i szukać potencjalnego kupującego. Po kilku miesiącach inwestor się znalazł i podpisał umowę rezerwacyjną ze spółką Fajna Kamienica Sp. Z. O. O. wpłacając 50 tys zł zadatki i 250 tys zł zaliczki. Polska spółka stanęła do aktu notarialnego (kupując kamienicę za 600 tyś zł) i natychmiast odsprzedała ją nowemu właścicielowi. W konsekwencji: otrzymała spółka polska 1 200 000 zł z czego po opłaceniu 600 tys. zł dla sprzedającego reszta kwoty trafiła bezpośrednio do spółki brytyjskiej. Z punktu widzenia podatkowego polska spółka nie zarobiła ani grosza. Kontrolowana przez Tomka spółka LTD natychmiast część środków wypłaciła Tomkowi na podstawie kontraktu menedżerskiego (do 60 tys zł bez podatku w Wielkiej Brytanii), część środków (200 tys zł) pożyczyła innej spółce Z. O. O. Tomka (na inną inwestycję – na 15% rocznie) natomiast resztę tj. 340 tys zł przelano do spółki matki w Belize w postaci „zwrotu pożyczki za udzielone licencje – model zbliżony do Dutch Sandwich”.
Podsumowanie
Zastosowany przez Tomka model wykorzystania spółki offshore nie jest ani trudny, ani nie wymaga angażowania specjalistów odprawa podatkowego. Nadaje się do zastosowania nie tylko dla kamienic, ale w zasadzie dla każdego rodzaju nieruchomości, które kupujemy po niskiej cenie. Co bardzo istotne, spółka LTD musi być oddziałem spółki offshore. Dzięki temu mamy gwarancję, że nie zapłacimy ani na gruncie prawa polskiego ani na gruncie prawa brytyjskiego ani grosza podatku. Niestety, ale nie da się ominąć brytyjskiego ogniwa, gdyż spółka offshore nie może zgodnie z polskim prawem zarezerwować nieruchomości w Polsce nie posiadając adresu poczty do doręczeń na terytorium UE oraz z uwagi na fakt, że musielibyśmy ujawnić dane dyrektora spółki offshore co jest bardzo niewskazane.
Powyższy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny. Metod wykorzystania spółek offshore do inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce są są dziesiątki. W kolejnym wpisie pokażę Ci w jaki sposób można wykorzystać spółkę offshore do… zabezpieczenia bardzo ryzykownych operacji na rynku nieruchomości w Polsce (np. przewłaszczenie na zabezpieczenie). Jeśli chcesz być na bieżąco – zapisz się do newslettera na dole strony Jeśli nie możesz czekać do kolejnych wpisów/masz pilną potrzebę – napisz do mnie: kontakt@ttconsulting.biz – postaram się pomóc via e-mail/tel.
Jeśli temat inwestowania w nieruchomości w Polsce poprzez spółki offshore Cię interesuje to w dniach 16-17 września 2023 roku organizuję w Warszawie dwudniowe stacjonarne szkolenie na ten temat. Zajrzyj do agendy, a przekonasz się co można robić dzięki spółkom offshore. Wszystkie informacje znajdziesz TUTAJ na specjalnej stronie.
