Ostatnie lata przyniosły ogromną popularność inwestowaniem w nieruchomości w Polsce. Zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości sprawiło, że zaczął też dynamicznie rosnąć rynek usług „około-nieruchomościowych”. Jedną z takich usług stały się szeroko rozumiane usługi analityczne. Dziś omówimy w jaki sposób uzyskać dostęp do bazy danych wszystkich ksiąg wieczystych czy to z konkretnego miasta czy też z całego kraju. Omówimy to na przykładzie przedsiębiorcy imieniem Tomek.
Tomek, gdy zaczął interesować się inwestowaniem w nieruchomości w Polsce szybko zauważył niszę polegającą na tym, że zarówno on ja i inni inwestorzy są żywo zainteresowani uzyskaniem dostępu do baz danych ksiąg wieczystych oraz odpowiednim ich agregowaniem. W skrócie: Tomek słusznie uznał, że wiele osób chętnie zapłaciłoby za dostęp do bazy ksiąg wieczystych np. z Warszawy ale tak „posortowanej”, aby obejmowała baza taka tylko te księgi, gdzie jest wpisany np. komornik (właścicielowi grozi licytacja komornicza) lub też tylko takie osoby, które mają kredyt we franku szwajcarskim (i można zaoferować im jego odfrankowanie). Inne interesujące grupy które Tomek wyłapał to:
- ludzie starsi, którzy posiadają nieruchomość (można im zaoferować odwróconą hipotekę)
- nieruchomości, gdzie jest wielu właścicieli (można wykupić udziały)
- nieruchomości, gdzie wpisani w nie właściciele już nie żyją (np. pesel wskazuje, że mają ponad 90 lat) i nie uregulowano stanu prawnego tych mieszkań.
Lista Tomka była oczywiście dużo dłuższa. Powstał jednak pewien problem. O ile dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny (jeśli zna się numer księgi) to przetwarzanie danych osobowych zawartych w księgach wieczystych – już nie jest zgodne z polskim prawem (RODO). Tomek postanowił skopiować obecny już na rynku model i poprzez spółkę offshore zbudować własną bazę ksiąg wieczystych. Wzorował się tutaj na popularnych serwisach (zob. zrzut ekranu niżej). Jak to jednak możliwe, że Tomek stworzył własny serwis umożliwiający analizę danych z ksiąg wieczystych a następnie sprzedaż wyników? Zobaczmy to krok po kroku.
Krok I: Spółka offshore i zabezpieczenie prawne
Mimo, że teoretycznie dostęp do ksiąg wieczystych jest otwarty to zgodnie z prawem (chociażby RODO) nie możemy zbierać z ksiąg wieczystych danych osobowych ani ich analizować/obrabiać/agregować. W pierwszym kroku Tomek stworzył infrastrukturę prawną, która rozwiązywała tę niedogodność. Powołał spółkę na Seszelach wraz z kontem bankowym. Dodatkowo konto bankowe spiął z popularnym polskim procesorem płatności na wypadek, gdyby chciał przyjmować wpłaty kartami kredytowymi/BLIK czy też szybkimi przelewami.
Czas realizacji tego etapu: 8 dni.
Koszt: 3 100 USD
Krok II: Skopiowanie bazy danych z rządowych serwerów
Mają spółkę offshore Tomek mógł legalnie zamówić usługę skopiowania bazy danych ksiąg wieczystych z serwerów Ministerstwa Sprawiedliwości. Uważasz, że to niemożliwe? Na kilkunastu w sumie stronach internetowych znajdziesz ogłoszenia programistów, którzy wykonują takie usługi. Model jest dość prosty. Opiera się na 3 krokach.
-
- Programista pisze generator, który generuje losowe numery ksiąg wieczystych (w zasadzie takie generatory są dostępne online za darmo, więc bardziej chodziło o pewną automatyzację niż wymyślanie koła na nowo).
- Programista pisze skrypt, który uzupełnia capcha na stronie https://ekw.ms.gov.pl (dzięki temu proces uzyskiwania dostępu do baz zostaje zautomatyzowany)
- Całość jest tak spięta, aby kolejny skrypt kopiował zawartość pojedynczej KW, następnie ją OCR-uje (czyli zaczytuje informacje) i agreguje. tW tym kroku każda księga zostaje „zaczytana” i można wyszukiwać w niej informacji „jednym kliknięciem”.
- Tomek zleca napisanie prostego CRM, który będzie działał równolegle do tego, który widzimy na stronie https://ekw.ms.gov.pl z tym, że można go dowolnie parametryzować. Co więcej CRM Tomka raz w tygodniu aktualizował się w oparciu o serwer ministerstwa sprawiedliwości wyłapując wszystkie zmiany w jakie zaszły w KW. Dzięki temu baza Tomka była cały czas aktualna.
- Programista pisze generator, który generuje losowe numery ksiąg wieczystych (w zasadzie takie generatory są dostępne online za darmo, więc bardziej chodziło o pewną automatyzację niż wymyślanie koła na nowo).
Czas realizacji: 3 tygodnie (dla miasta, które interesowało Tomka). Czas realizacji dal całego kraju to około 2 miesiące.
Koszty: 1 910 euro (dla miasta, które interesowało Tomka).
Krok III: Komercjalizacja i wykorzystanie
W zasadzie to wszystko. W ciągu około miesiąca Tomek zbudował infrastrukturę prawną i techniczną, która pozwala mu w dowolny sposób (i zgodny z prawem) analizować dane z ksiąg wieczystych, aktualizować je a nawet… sprzedawać. Inwestycja bardzo szybko się Tomkowi zwróciła. Za „paczkę” danych dla jednego miasta np. Wszystkie księgi wieczyste, które obejmują wpisy komornicze dla Warszawy Tomek kasował 9 900 zł (ponad 40 numerów KW). Oczywiście nie oferował na wyłączność tej wiedzy. Po prostu klient do Tomka przychodzi, określa jakie parametry go interesują (np. wspomniana baza z wpisami komorniczymi), Tomek wyceniał usługę i po 3 tygodniach klient docelowy otrzymywał dostęp do CRM Tomka, gdzie miał dostęp wyłącznie do tego wycinka wszystkich KW, który sobie „skonfigurował” i zamówił.
Powyższy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny. Metod twórczego wykorzystania spółek jest oczywiście dużo więcej – zapraszam do lektury innych wpisów na moim blog, gdzie je prezentuję. Jeśli chcesz być na bieżąco – zapisz się do newslettera na dole strony Jeśli nie możesz czekać do kolejnych wpisów/masz pilną potrzebę – napisz do mnie: kontakt@ttconsulting.biz – postaram się pomóc via e-mail/tel indywidualnie. Zdaję sobie sprawę z dużej ogólności tego wpisu na blog.
Jeśli temat inwestowania w nieruchomości w Polsce poprzez spółki offshore Cię interesuje to w dniach 16-17 września 2023 roku organizuję w Warszawie dwudniowe stacjonarne szkolenie na ten temat. Zajrzyj do agendy, a przekonasz się co można robić dzięki spółkom offshore. Wszystkie informacje znajdziesz TUTAJ na specjalnej stronie.