Jednym z podstawowych problemów na jaki napotykają osoby inwestujące w nieruchomości w Polsce jest znalezienie „okazji inwestycyjnej”. Wynika to z jednej strony z dużej konkurencji wśród inwestorów i fliperów a z drugiej z coraz większej świadomości społecznej dotyczącej cen jakich można żądać za nieruchomość. W tym wpisie omówimy case study pewnego inwestora, który zamiast opłacać rozmaitych sourcerów czy też pośredników postanowił odwrócić proces zdobywania „ciepłych” kontaktów do zadłużonych ludzi, którzy nie radzą sobie ze spłatą swoich zobowiązań. Nazwijmy naszego inwestora na potrzeby tego wpisu na blog imieniem Tomek. Nasz bohater zdawał sobie sprawę z ogromnej konkurencji na tym rynku i relatywnie małej liczbie mieszkań, które mogłyby go interesować. Z drugiej strony Tomek wiedział, że istnieją instytucje, które mają ogromne bazy danych osób, które:
- Mają kredyt hipoteczny i nie radzą sobie ze spłatą
- Posiadają mieszkanie i bardzo duże zadłużenie
- Posiadają mieszkanie i komornika/windykatorów na głowie.
Instytucjami tymi są banki, rozmaite fundusze sekurytyzacyjne oraz firmy zajmujące się windykacją należności. Tomek napotkał oczywisty problem przy próbie kontaktu z tymi podmiotami. Banki nie współpracują z pojedynczymi inwestorami (ani z grupami inwestorów) a fundusze sekurytyzacyjne czy firmy windykacyjne nie są zainteresowane oddawaniem wierzytelności kupionych za ułamek ceny w pakietach. W skrócie proces „pakietowania” wierzytelności polega na tym, że bank za ułamek wartości (od kilku do kilkunastu procent) sprzedaje niespłacany dług w pakiecie z innymi podobnymi. Wartości takich pakietów mogą osiągać dziesiątki milionów złotych – przy czym sprzedaje się je za kilkaset tysięcy/kilka milionów złotych. W praktyce banki „ładują do jednego worka” kilkadziesiąt niespłacanych kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomościach i taką paczkę o wartości np. 25 milionów złotych sprzedają za 8-10 % wartości (np. 2 miliony złotych). Fundusz sekurytyzacyjny, który kupuje taki pakiet, wystarczy, że odzyska co dziesiąty kredyt i już zarabia. Z drugiej strony NIGDY nie zapłaci w Polsce podatków, gdyż formalnie ma „w kosztach” np. wspomniane 25 milionów złotych.
Problemem Tomka było to, że aby „wykupić” taki pakiet niespłacanych kredytów od banków (lub część takiego pakietu od funduszu, który ją wcześniej wykupił i podzielił na mniejsze części) trzeba posiadać fundusz sekurytyzacyjny. Założenie go w Polsce jest szalenie kłopotliwe i kosztowne. Okazuje się jednak, że istnieje kilka lokalizacji na świecie, które pozwalają założyć odpowiednik polskiego funduszu sekurytyzacyjnego (inwestycyjnego) zamkniętego, który może legalnie działać w Polsce (poprzez filię w innym kraju EU) i wykupować takie zobowiązania. Nie ma w tym wpisie ani miejsca ani czasu, aby wyjaśniać meandry prawne – jeśli jesteś zainteresowany szczegółami napisz e-mail: kontakt@ttconsulting.biz W skrócie jednak, Tomek po konsultacjach z naszą firmą uznał, że bardzo sensownym rozwiązaniem będzie dla niego założenie Funduszu Sekurytyzacyjnego Zamkniętego na Brytyjskich Wyspach Dziewiczych, który emituje certyfikaty inwestycyjne a pozyskany z ich emisji kapitał przeznacza na zakup pakietów wierzytelności na całym świecie. Zupełnie przypadkowo – skupił się fundusz Tomka na Polsce.
Oczywiście Tomek nie mógł tak po prostu założyć funduszu sekurytyzacyjnego na drugim końcu świata w raju podatkowym za kilka tysięcy euro i zwrócić się do polskich banków z informacją, że chce wykupić niespłacane długi. Po pierwsze polskie prawo by mu na to nie pozwoliło a po drugie banki nie mając wiedzy o źródle pochodzenia środków – po prostu by nie chciały z nim rozmawiać (chociażby z uwagi na AML). Tomek jednak znalazł stosunkowo proste rozwiązanie. O ile prawo polskie skrajnie utrudnia działanie funduszy sekurytyzacyjnych spoza UE to NIE MOŻE w żaden sposób dyskryminować jakichkolwiek podmiotów z terytorium Unii Europejskiej. Byłoby to złamanie podstawowych traktatów, które Unię Europejską tworzą. Fundusz Tomka z Brytyjskich Wysp Dziewiczych utworzył za 699 euro filię na Antylach Holenderskich. Następnie powołał operacyjną spółkę Z. O. O. do działań technicznych na terytorium polski (wysyłka korespondencji, windykacja, obsługa telefonów, itp.). 100% udziałów w tej spółce miała holenderska filia funduszu Tomka. W praktyce zatem fundusz Tomka nie występował jako podmiot spoza Unii Europejskiej, ale jako fundusz holenderski, który wchodzi na rynek polski poprzez powołanie polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Mając taki podmiot, Tomek mógł formalnie zwracać się zarówno do banków jak i innych funduszy lub firm odzyskujących należności z propozycjami wykupu pakietów wierzytelności. Mógł on także emitować certyfikaty inwestycyjne i zbierać kapitał z rynku. Bardzo szybko Tomek przekonał się o kolejnym plusie funduszu inwestycyjnego z raju podatkowego. O ile fundusze założone w Polsce nie mogą „zbierać pieniędzy” od osób fizycznych oferując im certyfikaty inwestycyjne (tzn. mogą pod pewnymi warunkami, ale jednorazowa pożyczka musi być w kwocie min. 40 000 euro) to nie ma najmniejszego problemu, aby poprzez fundusz matkę na brytyjskich wyspach dziewiczych zbierać pieniądze od inwestorów indywidualnych i nie ograniczało go tutaj polskie prawo odnośnie minimalnych kwot wpłat. Bardzo szybko Tomek zapewnił sobie dostęp do kapitału po prostu oferując innym inwestorom w nieruchomości dołączenie do jego funduszu poprzez sprzedaż im udziałów w polskiej spółce Z. O. O. Transakcje pożyczki w tym wypadku NIE BYŁY objęte podatkiem od czynności cywilno prawnych.
Po zakupie pierwszej „paczki” z niespłacanymi długami Tomek w oparciu o polską spółkę rozesłał wszystkim pisma z wezwaniem do spłaty na rzecz nowego podmiotu. Przykładowe pismo poniżej.
O ile nam wiadomo firma Tomka działa na lokalnym rynku na śląsku i radzi sobie bardzo dobrze. Ograniczają ją w zasadzie jedynie „moce przerobowe”, gdyż Tomek nie zamierza skalować biznesu poza miasto w którym inwestuje od lat.
Powyższy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny. Metod twórczego wykorzystania spółek jest oczywiście dużo więcej – zapraszam do lektury innych wpisów na moim blog, gdzie je prezentuję. Jeśli chcesz być na bieżąco – zapisz się do newslettera na dole strony Jeśli nie możesz czekać do kolejnych wpisów/masz pilną potrzebę – napisz do mnie: kontakt@ttconsulting.biz – postaram się pomóc via e-mail/tel indywidualnie. Zdaję sobie sprawę z dużej ogólności tego wpisu na blog.
Jeśli temat inwestowania w nieruchomości w Polsce poprzez spółki offshore Cię interesuje to w dniach 16-17 września 2023 roku organizuję w Warszawie dwudniowe stacjonarne szkolenie na ten temat. Zajrzyj do agendy, a przekonasz się co można robić dzięki spółkom offshore. Wszystkie informacje znajdziesz TUTAJ na specjalnej stronie.
