Z tego wpisu na blog dowiesz się:
-
- Jak uzyskać kredytowanie z banku offshore, a pieniądze przeznaczyć na zakup nieruchomości w Polsce
-
- Jak przelać uzyskane środki z Raju Podatkowego do Polski
-
- Jak dzięki tej operacji nie zapłacić podatku od sprzedaży nieruchomości w Polsce
Powszechną praktyką dla osób inwestujących w nieruchomości jest korzystanie z rozmaitych form kredytu. Inwestorzy mają do dyspozycji różne rodzaje kredytowania: od tradycyjnego kredytu hipotecznego poczynając, poprzez kredyt inwestycyjny a na zbieraniu środków z pożyczek prywatnych od inwestorów kończąc.
Mało znanym, ale bardzo interesującym sposobem pozyskania środków na inwestycje w nieruchomości w Polsce jest korzystanie z ofert kredytowych przygotowanych przez banki z Rajów Podatkowych. Warto zwrócić uwagę, że nawet tak prosty instrument jak firmowa karta kredytowa z możliwością dokonywania darmowych przelewów z rachunku karty na dowolne konto bankowe – jest często już w sama w sobie niesamowicie przydatnym narzędziem dla inwestora w nieruchomości w Polsce. Karta kredytowa wystawiona dla spółki offshore przez bank z Raju Podatkowego ze standardowym limitem 100 000 USD (około 430 000 zł) jest sama w sobie narzędziem, które pozwala uzyskać gotówkę na zakup co najmniej jednej nieruchomości w Polsce (a bywa, że kilku). Nie bez znaczenia jest fakt, że jest to gotówka dostępna „zawsze i na click” i co ważne: do 60 dni w żaden sposób nieoprocentowana. W tym wpisie przybliżę jakie są rodzaje kredytowań, które udostępniają banki z Rajów Podatkowych dla spółek offshore oraz o jakie kwoty można się starać. Omówię też ograniczenia z jakimi musimy się liczyć inwestując w Polsce środki pochodzące spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (od prawnych poczynając a na technicznych kończąc).
O tym jakie rodzaje finansowań może otrzymać spółka offshore pisałem w TYM wpisie na blog. W obecnym – skupimy się tylko na tych, które możemy wykorzystać doinwestowania na rynku nieruchomości w Polsce. Omówimy cały proces od A do Z.
Wyobraźmy sobie, że mamy inwestora na rynku nieruchomości w Polsce imieniem Tomek. Tomek ma dużo pomysłów i talent do znajdowania świetnych okazji inwestycyjnych. Jednocześnie boryka się on z brakiem gotówki. Szukając rozwiązania tego problemu, Tomek postanowił wykorzystać możliwości jakie daje finansowanie spółek offshore.
Ograniczenia jakie napotkał Tomek
Zacząć trzeba od problemów z jakimi spotkał się Tomek. Po pierwsze zgodnie z Ustawą o Nabywaniu Nieruchomości przez Cudzoziemców (Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) spółka offshore nie może tak po prostu kupić sobie mieszkania w Polsce. Ponieważ tego zrobić nie może – nie może także uzyskać na ten cel kredytowania z żadnego banku. Dodać należy, że nawet gdyby tej ustawy nie było to i tak Tomek nie uzyskałby z żadnego banku offshore kredytowania na zakup nieruchomości – po prostu banki nie oferują takiego instrumentu jako takiego. Nie oznacza to jednak, że nie można uzyskać z nich nawet kilkuset tysięcy euro i na ten cel przeznaczyć. Skomplikowane? Wyjaśnię tę kwestię w dalszej części tego wpisu na blog.
Kolejny problemem na jaki Tomek napotkał jest kwestia tego, że mając pieniądze w Raju Podatkowym nie można ich tak po prostu przelać do Polski. Generalny Inspektor Informacji Finansowej każdy przelew spoza UE do Polski w kwocie wyższej niż 15 000 euro najpewniej natychmiast by zablokował do wyjaśnienia. Trudno zaś sobie wyobrazić, że Tomek planowałby zakup nieruchomości np. z licytacji komorniczej i… czekałby kilka tygodni aż środki zostaną mu udostępnione po wstępnym zablokowaniu.
Mimo tych ograniczeń Tomek znalazł sposób, aby uzyskać kredytowanie w banków offshore dla swojej spółki z Seszeli a następnie wykorzystać te środki na zakup nieruchomości w Polsce. Jak to zrobił – czytaj dalej.
Rodzaje finansowań i uzyskanie oraz możliwości wykorzystania
Pierwsza i podstawowa kwestia. Aby móc korzystać z finansowania przez banki z Rajów Podatkowych Tomek musiał założyć najprostszą i najtańszą spółkę offshore. Trudno byłoby mu uzyskać firmową kartę kredytową czy kredyt celowy dla startup bez posiadania firmy, która jest startupem. Koniecznie musiałaby to być spółka offshore z obszaru z jakim interesujące go banki współpracują. Wybrał spółkę z Seszeli z uwagi na niski koszt oraz szybki proces rejestracji.
Mając spółkę Tomek zwrócił się do kancelarii księgowej oraz kancelarii prawnej, aby stworzyły dla jego spółki dokumenty, które pozwolą uzyskać kredyt. Po pierwsze Business Plan. Tomek postanowił wykorzystać fakt, że banki offshore chętnie udzielają kredytowania na rozmaite startupy zwłaszcza dla firm technologicznych czy internetowych. Co bardzo istotne Tomek nie starał się o sfinansowanie jakiegoś pomysłu, ale o ZWROT już poniesionych wydatków. W skrócie rzecz ujmując kancelaria prawna przygotowała dla jego spółki business plan, z którego wynikało, że na badania i rozwój innowacyjnego produktu jaki chce wprowadzić, wydał już prawie 300 000 USD, a uzyskany kredyt w kwocie 420 000 USD w większości ma być przeznaczony na ZWROT poniesionych już wydatków. Drugim dokumentem jaki dla Tomka stworzył biegły księgowy były Księgi Rachunkowe. Ponieważ prawo większości krajów pozwalających na rejestrowanie spółek offshore mówi, że dochody uzyskiwane poza krajem rejestracji spółki nie są traktowane jako dochód (co za tym idzie nie podlegają opodatkowaniu) to nie trzeba ich ani księgować, ani prowadzić ksiąg rachunkowych. Analogicznie nie można praktycznie niczego wrzucić w koszty (poza kosztami wirtualnego biura prowadzonego w kraju rejestracji spółki offshore). Zatem w tworzonych przez kancelarię prawną księgach rachunkowych można wpisać w zasadzie dowolne kwoty oraz transakcje po stronie poniesionych przez ostatni rok lub dwa wydatków. Właśnie o zwrot tych środków Tomek się starał w ramach tworzonego business plan.
[Wyjaśnienie od Autora: Jeśli staramy się o kredyt z banku offshore na produkt/usługę w ramach zbudowanego przez nas startup mamy dwie możliwości. Pierwsza to uzyskanie kredytu pod business plan obejmujący planowany produkt i planowane wydatki. Drugi to kredyt refinansujący już poniesione wydatki. Bank co do zasady nie sprawdza tych wydatków, lecz opiera się na opinii kancelarii prawnej, która tworzy dla nas księgi rachunkowe. Kancelaria rozlicza się z nami na zasadzie SUCCES FEE co oznacza, że nie ponosisz żadnych kosztów, dopóki nie otrzymasz kredytu i środki nie zostaną Ci wypłacone. Wówczas dopiero wypłacasz (z uzyskanych środków) od 12 do 17% prowizji dla kancelarii prawnej i biura księgowego, które wszystko załatwia za Ciebie. Idąc dalej: dopóki kredyt jest spłacany – nie ma żadnego kłopotu].
Mając założoną spółkę offshore oraz przygotowane dokumenty (Business Plan, White Papers oraz Księgi Rachunkowe) Tomek za pośrednictwem wyspecjalizowanej kancelarii prawnej złożył wnioski kredytowe do 2 banków, aby te zechciały zrefinansować już poniesione wydatki + udzieliły mu dodatkowego kredytowania w kwocie 140 tys. USD. W sumie wnioski kredytowe opiewały na 430 000 USD. Co istotne Tomek nie poniósł żadnych kosztów uzyskania kredytu – rozliczał się wyłącznie na zasadzie Success Fee (od udzielonej kwoty kredytu wypłacał pośrednikowi prowizję za ogarnięcie wszystkiego).
Jak przetransferować środki do Polski
Uzyskawszy kredyt z działającego w Puerto Rico Euro Pacific Bank Tomek stanął przed innym kłopotem. Mianowicie jak przetransferować te środki i użyć ich na zakup nieruchomości w Polsce. Znów pomocą przyszła mu spółka offshore. Mając prosty Seszelski podmiot Tomek za 70 funtów brytyjskich powołał spółkę córkę w Londynie. Brytyjska spółka LTD zakupiła udziały w Polskiej spółce Z. O. O. (spółka celowa na zakup konkretnej nieruchomości). Tomek jako dyrektor spółki LTD (brytyjskiej) załatwił wszystko u polskiego notariusza w jeden dzień. Następnie mając udziały brytyjska spółka córka spółki Seszelskiej udzieliła pożyczki oprocentowanej na 9 % rocznie na 5 lat (BARDZO ISTOTNE! Nie może to oprocentowanie być zbyt niskie). Ze względu na fakt, że mamy do czynienia z pożyczką od wspólnika – podatek nie wystąpił. Inna sprawa, że polska spółka oddając pożyczkę optymalizuje sobie koszty i zapłaci od sprzedaży nieruchomości dużo niższy podatek. Często opłaca się udzielić pożyczki nawet na 15-20% rocznie). W takim modelu brytyjska spółka LTD po prostu przelewa kwotę 400 000 USD do polskiej spółki Z. O. O. na podstawie uchwały podjętej przez zarząd polskiej spółki, w której wyraża zgodę na zaciągnięcie takiego zobowiązania. Polskie organa nie mają władzy, aby sprawdzić to, że środki w zasadzie zostały najpierw w Puerto Rico przelane do Wielkiej Brytanii a dopiero potem do Polski. Przy odpowiednio wysokim oprocentowaniu takiej pożyczki zarówno prowizja dla biura księgowego, które załatwia kredytowanie jak i koszt samej spółki offshore zwracają się na tym, że wygenerowany koszt pieniądza dla spółki celowej Z. O. O. pomniejsza tej spółce powstały podatek do zapłacenia od sprzedaży nieruchomości, na zakup której polska spółka pożyczyła pieniądze ze spółki LTD.
Powyższy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny. Metod wykorzystania spółek offshore do inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce są są dziesiątki. W kolejnym wpisie pokażę Ci w jaki sposób można wykorzystać spółkę offshore do… zabezpieczenia bardzo ryzykownych operacji na rynku nieruchomości w Polsce (np. przewłaszczenie na zabezpieczenie). Jeśli chcesz być na bieżąco – zapisz się do newslettera na dole strony Jeśli nie możesz czekać do kolejnych wpisów/masz pilną potrzebę – napisz do mnie: kontakt@ttconsulting.biz – postaram się pomóc via e-mail/tel.
Jeśli temat inwestowania w nieruchomości w Polsce poprzez spółki offshore Cię interesuje to w dniach 16-17 września 2023 roku organizuję w Warszawie dwudniowe stacjonarne szkolenie na ten temat. Zajrzyj do agendy, a przekonasz się co można robić dzięki spółkom offshore. Wszystkie informacje znajdziesz TUTAJ na specjalnej stronie.
