Jedną z bardzo wielu cech spółek offshore jest to, że zapewniają absolutną anonimowość. Odpowiednio założona spółka gwarantuje nam to, że zarówno dane udziałowców jak i dyrektorów nie figurują w żadnym rejestrze i nie są nigdzie publicznie dostępne. Co więcej, jeśli skorzystamy z funkcji dyrektora nominowanego i będzie on pochodził z kraju tradycyjnie nieprzyjaznego Polsce i nie udzielającego władzom RP żadnej pomocy prawnej – w praktyce mamy podmiot gospodarczy, który zapewnia nam absolutne bezpieczeństwo i anonimowość. Taki stan rzeczy sprawia, że posiadanie takiej spółki otwiera ogromne możliwości działania także na rynku nieruchomości w Polsce – zarówno te jak najbardziej uczciwe, jaki takie, które można by określić naginaniem, jeśli nie „omijaniem” obowiązującego prawa. Ten wpis na blog ma charakter wyłącznie informacyjny. Chciałem w nim pokazać w jakiś sposób nieuczciwe osoby mogą wykorzystywać spółki offshore w rozmaitych działaniach związanych z rynkiem nieruchomości w Polsce.
Wyobraźmy sobie inwestora nieruchomości o imieniu Tomek. Nasz bohater postanowił wykorzystać spółkę offshore do blokowania/odwlekania licytacji komorniczych z jednej strony a z drugiej do „wstrzeliwania w kosmos” umów przedwstępnych i przyrzeczonych, które zawiera jego konkurencja oraz on sam. Co więcej wykorzystał twórczo taki podmiot do… zabezpieczenia swojego majątku oraz zakupu udziałów, aby blokować pozostałych współwłaścicieli w jakichkolwiek działaniach. Omówimy wszystkie te case po kolei w tym wpisie na blog.
Co było Tomkowi potrzebne?
Tomek, aby móc działać potrzebował zaledwie dwóch rzeczy – obydwie załatwił w pełni online i opłacił kartą kredytową.
-
- Anonimowa spółka offshore wraz dyrektorem nominowanym. Tomek założył spółkę w Belize. Mało kto wie, że spółka offshore może mieć rozmaite „sufixy” tzn. „końcówki” np. „LTD”, „Limited”. Może także mieć sufix „S A” przy czym nie chodzi tutaj o Spółką Akcyjną, ale o Sociedad Anónima zapisywaną w skrócie jako „S. A.”. Tomek wybrał nazwę spółki: Fundusz Sekurytyzacyjny Twoje Pieniądze S. A.
[Ciekawostka od Autora: Jeden z moich klientów wybrał nazwę spółki: „Fundusz Alimentacyjny przy Ministerstwie Rodziny i Polityki Społecznej LTD”. Przy tak długich nazwach LTD się nie zapisuje. Co więcej klient zakupił wirtualne biuro pod adresem zbliżonym do tego pod którym można znaleźć odpowiednie ministerstwo. W przypadku wpisu z roszczeniem na dowolną Księgę Wieczystą w 99% przypadków, osoba (potencjalny inwestor/kupujący) sprawdzająca księgę będzie przekonana, że wpis dotyczy niezapłaconych alimentów. W konsekwencji (alimenty są zaspokajane jako pierwsze) bardzo skutecznie zniechęca to potencjalnych uczestników np. licytacji komorniczej do zakupu. - Umowa zawarta przez spółkę offshore (w pełni online) z brokerem pocztowym współpracującym z firmą kurierską FEDEX. Broker gwarantuje, dostarczenie korespondencji na dowolny adres w Polsce w ciągu 48 godzin. W praktyce działa to w taki sposób, że wysyłamy drogą e-mail do brokera treść wiadomości jaka ma się znaleźć na wydrukowanym liście. Załącznik w pdf (z treścią pisma) jest drukowany, dyrektor nominowany lub pełnomocnik spółki podpisuje taki dokument a następnie jest on wysyłany kurierską przesyłką listowną na wskazany adres (np. sądu wieczystoksięgowego). Koszt jednego listu zaczyna się od 29 euro. Co interesujące można wskazać np. z jakiego kraju ma być nadana przesyła do odbiorcy docelowego (niekoniecznie musi to być Polska. Może to być dowolny inny kraj – co bywa przydatne, gdyby np. odnalazł się roszczący sobie prawa do udziału w kamienicy właściciel na drugim końcu Europy).
- Anonimowa spółka offshore wraz dyrektorem nominowanym. Tomek założył spółkę w Belize. Mało kto wie, że spółka offshore może mieć rozmaite „sufixy” tzn. „końcówki” np. „LTD”, „Limited”. Może także mieć sufix „S A” przy czym nie chodzi tutaj o Spółką Akcyjną, ale o Sociedad Anónima zapisywaną w skrócie jako „S. A.”. Tomek wybrał nazwę spółki: Fundusz Sekurytyzacyjny Twoje Pieniądze S. A.
Case 1: Zniechęcenie kupujących do udziału w licytacji komorniczej
Tomek chciał zniechęcić konkurentów biorących udział w licytacji komorniczej. W tym celu spółka, którą kontrolował wysłała do sądu wieczysto-księgowego na kilka dni przed licytacją, w którym znalazło się roszczenie na kwotę kilkuset tysięcy złotych. Oczywiście wzmianka natychmiast pojawiła się w systemie elektronicznym KW. Wzmianka dotyczyła tego, że Fundusz Sekurytyzacyjny wpisał się z roszczeniem i domaga się zwrotu skupionego zadłużenia. Dla przeciętnego uczestnika licytacji komorniczej nieruchomość natychmiast straciła na atrakcyjności. Dlaczego? Naturą Funduszy Sekurytyzacyjnych jest to, że inwestują w wierzytelności. Dla potencjalnego kupującego taki wpis oznaczał, że jakiś poważny fundusz skupił np. długi właściciela nieruchomości, która jest licytowana – zatem na pewno będzie fundusz ten żądał zaspokojenia swoich roszczeń. Co równie istotne – wysokość wpisu na KW zazwyczaj jest wyższa niż… wartość nieruchomości.
Case 2: Doprowadzenie do tego, że nie dojdzie do skutku umowa przyrzeczona
Analogiczną strategię Tomek przyjął, aby wpisywać się z roszczeniami na hipoteki nieruchomości, które były sprzedawane przez osoby prywatne. Tomek przy użyciu swojego Funduszu Sekurytyzacyjnego po podpisaniu przez kupującego umowy przedwstępnej wpisywał się na KW tej nieruchomości z roszczeniem. Potencjalny kupujący nagle dowiadywał się, że potencjalne mieszkanie wcale nie ma czystej księgi wieczystej (co oświadczył mu sprzedający w umowie przedwstępnej). Kupujący oczywiście natychmiast zaczął domagać się wyjaśnień od sprzedającego, a ten nie bardzo wiedział co ma zrobić. Co więcej, ponieważ zazwyczaj między umową przedwstępną a przyrzeczoną mamy 3 miesiące to… zanim sprawa się wyjaśniła (i sąd sam usunął wzmiankę) termin umowy przyrzeczonej mijał. Spółka offshore Tomka miała bowiem adres do doręczeń na Martynice (Unia Europejska). Na tę karaibską wyspę jakikolwiek list idzie nawet 6 tygodni w jedną stronę. W sytuacji, gdy np. potencjalny kupujący chciał kupić mieszkanie w kredycie hipotecznym nie mógł tego uczynić – bank po prostu nie udzieliłby kredytu nie mogą wpisać się z roszczeniem lub też na tak zadłużonej nieruchomości. Analogicznie Tomek wykorzystywał wpisy tego typu, aby negocjować z potencjalnym sprzedającym zakup nieruchomości, którą sam chciał kupić. Po podpisaniu umowy przedwstępnej, a przed umową przyrzeczoną kontrolowany przez Tomka fundusz wpisywał się z roszczeniem na hipotekę. Tomek informował sprzedającego, że w tej sytuacji żąda zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, gdyż nieruchomość miała nie być obciążona żadnymi roszczeniami. Alternatywnie Tomek proponował zmniejszenie ceny sprzedaży nieruchomości, gdyż obarczona jest ona poważną wadą prawną, o której on jako kupujący nie został poinformowany.
Case 3: Zakup udziału w nieruchomości na spółkę offshore – w praktyce nie wiadomo do kogo się zwrócić/zablokowano możliwości jakiegokolwiek dysponowania nieruchomością
W tym modelu Tomek postanowił wykorzystać spółkę offshore, aby uniemożliwić podjęcie jakichkolwiek działań związanych z nieruchomością współwłaścicielom mieszkania, którym był zainteresowany. W tym celu jego spółka offshore powołała oddział w Wielkiej Brytanii (zwykła brytyjska spółka LTD, gdzie 100% udziałów miała spółka offshore). Następnie spółka taka udzieliła pożyczki Tomkowi pod zastaw wspomnianego udziału. Ponieważ Tomek pożyczki nie spłacił, brytyjska spółka LTD wyegzekwowała prawo do posiadanego przez Tomka udziału. Ponieważ 100% akcji spółki brytyjskiej (koszt założenia 300 zł) posiadała spółka z Belize – tylko ona mogła decydować co z rzeczonym udziałem się stanie. Skutecznie zablokowało to jakiekolwiek potencjalne działania innych współwłaścicieli np. w kontekście sprzedaży tej nieruchomości czy też jej wynajmu. Dlaczego Tomek nie pożyczył pieniędzy bezpośrednio od spółki Belize, ale zainwestował 300 zł w spółkę LTD? Po pierwsze unikał w ten sposób wielu zapisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców a po drugie i tak potrzebowałby adresu do doręczeń korespondencji na terenie Unii Europejskiej. Dodam, że wynajęte wirtualne biuro dla spółki LTD znajdowało się na Martynice (terytorium UE – zależna od Francji Wyspa na Karaibach – czas doręczenia jakiegokolwiek listu: 4-8 tygodni).
Case 4: Zabezpieczenie własnej nieruchomości
Ostatni sposób Tomka na wykorzystanie spółki offshore polegał na wpisaniu szeregu roszczeń, do nieruchomości które sam posiadał. Dzięki temu każdy potencjalny wierzyciel w sytuacji, gdyby Tomkowi „powinęła się noga” w biznesie, gdyby chciał windykować cokolwiek z majątku Tomka (tj. z nieruchomości jakie ten posiadał) wiedział (i widział w KW), że nieruchomości mają wpisy na 150% wartości poczynione przez jakiś „Fundusz Sekurytyzacyjny Twoje Pieniądze”
Podsumowanie
Powyższy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny. Chciałem w nim pokazać w jakiś sposób nieuczciwe osoby mogą wykorzystywać spółki offshore w rozmaitych działaniach związanych z rynkiem nieruchomości w Polsce. Jak widzimy spółkę offshore można wykorzystać na bardzo różne sposoby jeśli działamy na rynku nieruchomości w Polsce. Metod takich jak te wyżej są dziesiątki. W kolejnym wpisie pokażę Ci w jaki sposób można wykorzystać spółkę offshore do… usunięcia niechcianych lokatorów z Twojego mieszkania. Jeśli chcesz być na bieżąco – zapisz się do newslettera na dole strony Jeśli nie możesz czekać do kolejnych wpisów/masz pilną potrzebę – napisz do mnie: kontakt@ttconsulting.biz – postaram się pomóc via e-mail/tel.
Jeśli temat inwestowania w nieruchomości w Polsce poprzez spółki offshore Cię interesuje to w dniach 16-17 września 2023 roku organizuję w Warszawie dwudniowe stacjonarne szkolenie na ten temat. Zajrzyj do agendy, a przekonasz się co można robić dzięki spółkom offshore. Wszystkie informacje znajdziesz TUTAJ na specjalnej stronie.
