Jak wykorzystać spółki offshore do inwestowania w nieruchomości w Polsce

W ciągu ostatnich 2 lat założyliśmy kilkaset spółek offshore dla klientów z Polski. Ku mojemu zaskoczeniu ponad połowa z tych klientów ma mniejszy lub większy związek z inwestowaniem na rynku nieruchomości w Polsce. Postanowiłem stworzyć szereg 5 wpisów na blog poświęconych temu w jaki sposób można wykorzystać spółkę z raju podatkowego, do inwestowania w nieruchomości w Polsce. Całość jest oparta wyłącznie na przeprocesowanych case study. Wszystkie case, które przeprocesowaliśmy zostały autoryzowane przez osoby, dla których były wykonywane – mówiąc inaczej uzyskaliśmy zgodę tych osób, dla których spółki były zakładane. Cykl artykułów będzie pojawiał się co 3-4 dni i obejmie takie zagadnienia jak:

– Jak wykorzystać spółkę offshore do zabezpieczenia ryzykownych inwestycji na rynku nieruchomości

– Jak wykorzystać spółkę offshore do zablokowania dowolnej licytacji komorniczej lub sprzedaży dowolnej nieruchomości

– Jak dzięki spółce offshore nie zapłacić podatków od sprzedaży nieruchomości w Polsce (np. przy flipowaniu)

– Jak dzięki spółce offshore usunąć niechcianych lokatorów z dowolnej nieruchomości w sposób gwarantujący bezpieczeństwo właścicielowi nieruchomości

– Jak uzyskać kredytowanie na spółkę offshore a środki przeznaczyć na inwestowanie w nieruchomości w Polsce

Zanim będą pojawiać się konkretne artykuły na blog musiałem stworzyć wstępny artykuł, który właśnie czytasz. Jego celem jest wyjaśnienie podstawowych kwestii związanych z obowiązującym stanem prawnym oraz ograniczeniami jakie się z nim wiążą. Starałem się też niżej zebrać „obszary” działania na rynku nieruchomości w których można wykorzystać spółkę offshore. Szczegóły będą pojawiać się w kolejnych wpisach na blog. Oprócz wymienionych wyżej wpisów – po zakończeniu cyklu artykułów prześlę czytelnikom mojego newslettera kilka przykładowych dokumentów (np. wzorów umowy rezerwacyjnej na nieruchomość zawartej między spółką offshore a działającym w Polsce biurem nieruchomości). Stąd jeśli odwołuję się do jakiegoś dokumentu we wpisach na blog – zajdziesz go na swojej skrzynce e-mail po zakończeniu tego cyklu – oczywiście jeśli subskrybujesz newsletter otrzymasz te dokumenty za darmo. Zaczynajmy!

Jeśli masz jakikolwiek związek z rynkiem nieruchomości wiesz zapewne, że mamy obowiązującą w Polsce Ustawę o Nabywaniu Nieruchomości przez Cudzoziemców (Dz.U. 1920 Nr 31 poz. 178). Zgodnie z obowiązującym prawem podmiot zagraniczny nie może tak po prostu kupić sobie domu lub mieszkania. W przypadku spółek offshore teoretycznie konieczna jest zgoda ministra i wiąże się to z masą formalności.  Z pozoru wydaje się, że to spory kłopot (aby nie powiedzieć, że problem nie do przejścia). To jednak tylko pozory. Można obejść tę niedogodność na dwa sposoby. Pierwszy (nie polecam) to po prostu omijanie prawa wykorzystując niewiedzę zarówno organów jak i klientów. Opisałem przykład tego jak bezkarnie kraść na rynku deweloperskim dzięki spółce offshore – w tym wpisie na blog.

Drugi sposób zupełnie legalny polega na tym, że wprowadzamy na polski rynek podmiot gospodarczy np. z Seszeli czyniąc go zupełnie legalnie działającym elementem polskiego obrotu gospodarczego. Możliwości kilkanaście możliwości – mniej lub bardziej kontrowersyjnych. Omówimy je po kolei – w kolejnych wpisach zobaczysz jak poszczególne modele wykorzystać. Przedstawiłem wybrane metody korzystania ze spółki offshore w kolejności od najprostszych (i najmniej spektakularnych) do najbardziej skomplikowanych i najbardziej „robiących wrażenie”.

1. 1. Spółka offshore kupuje udziały w polskiej spółce Z. O. O. a następnie udziela pożyczki. Jest to model idealny, jeśli np. załatwimy sobie kredytowanie na spółkę offshore np. w kwocie 500 000 USD i chcemy te środki przeznaczyć na inwestycje w Polsce. Jak uzyskać kredytowanie na spółkę offshore nawet w kwocie 900 000 dolarów opisałem w TYM wpisie na blog. Jest to też znakomity sposób, aby wprowadzić do obiegu bankowego pieniądze, które niekoniecznie opodatkowaliśmy. Przykład: Znajdujesz w pudełku po budach w czasie sprzątania strychu 250 000 zł. Nie możesz iść po prostu do banku i ich wpłacić, gdyż Generalny Inspektor Informacji Finansowej zada proste pytanie: „Skąd Pan masz te pieniążki”. Tania spółka offshore rozwiązuje tę „niedogodność”.

       

   2. Spółka offshore zostaje tzw. Spółką Cichą. Nie ma w tym wpisie miejsca na to, aby wyjaśnić wszystkie niuanse spółki cichej. Jeśli temat Cię interesuje zapisz się do newslettera – za kilka tygodni wyślę Ci ebook na ten temat.

       

       

   3. Spółka offshore zostaje komplementariuszem w polskiej spółce komandytowej, podczas gdy komandytariuszem jest Twoja spółka Z. O. O. Spółka offshore może mieć rozmaite sufixy np. S. A. Mamy więc spółkę komandytową, gdzie komandytariuszem (w pełni zabezpieczonym) jesteś Ty/Twoja spółka a komplementariuszem, który odpowiada bez ograniczeń jest Twoja spółka offshore o nazwie: Fajne Nieruchomości S. A., która ma kapitał zakładowy 1 000 000 euro. Kapitał jest deklarowany nigdzie nie wpłacany, ALE w każdych dokumentach rejestrowych jest on widoczny z adnotacją, że został opłacony w całości. Nawet specjaliści nie są w stanie ustalić czy będzie z czego ewentualnie taki podmiot windykować czy też nie. Dla laika zaś, który ma np. podpisać umowę na wykonanie remontu mieszkania sytuacja jest taka, że jest on przekonany, że „w razie niewypłacalności” zwindykuje sobie spółkę Fajne Nieruchomości S. A., która ma milion euro kapitału zakładowego. Budzi to zaufanie i stawia Twoją spółkę komandytową w lepszej pozycji negocjacyjnej. Inna sprawa, że niektóre polskie banki już po pół roku takiej spółce udzielą kredytu obrotowego a po roku załatwisz sobie leasing.

       

   4. Spółka offshore tworzy w Polsce oddział/filię/zakład i cały zysk jest transferowany do spółki matki na zasadzie zwrotu pożyczki lub licencji (np. model tzw. Dutch Sandwich). Ponieważ jesteśmy członkiem UE – nie ma praktycznie żadnych ograniczeń codo wysokości transferu środków do podmiotu matki, który legalnie działa w innym kraju UE.

       

   5. Spółka offshore zawiera umowę rezerwacyjną na nieruchomość np. kamienicę za kwotę 100 000 zł a następnie odsprzedaje tę umowę na zasadzie np. cesji dowolnej osobie lub spółce za kwotę 900 000 zł. Wzrost ceny wynikał z rozmaitych wartości dodanych jakie spółka offshore „dorzuciła” do umowy rezerwacji np. podziały, projekt architektoniczny, analizę rynku, itp. itd. Omówię to w jednym z kolejnych wpisów. W praktyce model ten pozwala nie zapłacić podatków od sprzedaży nieruchomości przez spółkę/osobę prywatną, która rzeczoną nieruchomość docelowo kupi. Kluczowa jest tutaj kwestia prawidłowo skonstruowanej umowy rezerwacji nieruchomości, która pozwoli do umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego stanąć dowolnemu wskazanemu przez offshore podmiotowi.

       

       

   6. Spółka offshore działa jako pozorna spółka polska i jest wykorzystywana do np. blokowania licytacji komorniczych czy „zniechęcania” potencjalnych kupujących. Przykład: Nic nie stoi na przeszkodzie, aby założyć firmę o nazwie: Fundusz Alimentacyjny przy Ministerstwie Rodziny i Polityki Społecznej LTD (nazwa jest dostępna w 5 krajach offshore jak sprawdziłem). Przy tak długich nazwach sufix LTD jest niewpisywany. Następnie taki podmiot może wysyłając jeden list wpisać się z roszczeniem na dowolną księgę wieczystą dowolnej nieruchomości. Dla laika (a nawet specjalisty) sam fakt, że pojawił się wpis z Funduszu Alimentacyjnego (przypominam, że alimenty są zawsze jako pierwsze zaspokajane w drodze licytacji komorniczej) dość skutecznie zniechęca do jakichkolwiek działań np. licytowania nieruchomości. Co istotne istnieje wiele firm, świadczących usługi wysyłki korespondencji z zagranicy na dowolny adres w Polsce. Wysyłamy treść pisma mailem, dyrektor nominowany naszej spółki (lub pełnomocnik) podpisuje dokument i w ciągu 48h list jest u odbiorcy (np. w sądzie wieczysto-księgowym). Mamy absolutną gwarancję anonimowości oraz co istotne bezpieczeństwo. Jeśli nawet ktoś teoretycznie wystąpiłby z roszczeniem, że wpis jest bezpodstawny musiałby zwrócić się z nim do spółki w Raju Podatkowym.

       

   7. Spółka offshore kupuje udział w nieruchomości na zasadzie zamiany długu na udział, aby usunąć niechcianych lokatorów (opiszę to w osobnym artykule – zapisz się do newslettera i poleci do Ciebie na e-mail). W skrócie (przykład): Spółka Biuro Bezpieczeństwa Osobistego LTD mająca jeden udział w nieruchomości odcina prąd/gaz/wodę (wszystkie media) niechcianym lokatorom, a następnie zleca anonimowym konsultantom rozwiercenie zamków i usunięcie drzwi wejściowych. Zleceniodawcą jest spółka offshore z Kajmanów. Jakiekolwiek roszczenia czy zarzuty o cokolwiek należy kierować do rzeczonej spółki lub/i dyrektora tego podmiotu, którym jest dyrektor nominowany z Rosji lub Pakistanu. Wszystkie osoby/podmioty mające pozostałe udziały absolutnie o niczym nie wiedzą.

       

       

Powyżej tylko kilka przykładów wykorzystania spółki offshore przy inwestowaniu na rynku nieruchomości w Polsce. W szczegółach będziemy analizować rozmaite modele w kolejnych wpisach na blog. Jeśli chcesz być na bieżąco – zapisz się do newslettera na dole strony Jeśli nie możesz czekać do kolejnych wpisów/masz pilną potrzebę – napisz do mnie: kontakt@ttconsulting.biz – postaram się pomóc via e-mail/tel.

Jeśli temat inwestowania w nieruchomości w Polsce Cię interesuje to w dniach 16-17 września 2023 roku organizuję w Warszawie dwudniowe stacjonarne szkolenie na ten temat. Zajrzyj do agendy, a przekonasz się co można robić dzięki spółkom offshore. Wszystkie informacje znajdziesz TUTAJ na specjalnej stronie.