Wyobraź sobie, że chcesz zbudować
dla siebie (lub innych osób) zdolność kredytową pozwalającą zakupić nieruchomość w Polsce – w zasadzie o dowolnej wartości. Czy to możliwe? Otóż tak i coraz więcej osób się na to decyduje. Niestety zatrudnienie w polskiej spółce jest bardzo kłopotliwe z uwagi na koszty ZUS. Jeśli ustalimy sobie wynagrodzenie na poziomie 25 tyś. zł to około 10 tysięcy zabierze państwo w postaci składek. Dalszych kilka tysięcy złotych pochłoną podatki. Jeśli do tego dołożymy wymóg minimum 6 miesięcy zatrudnienia (a tyle minimum wymagają banki), całość robi się bardzo kosztowna. Wszystkie te problemy znikają jeśli jesteśmy zatrudnieni w spółce offshore.
W tym artykule pokażę Ci jak zbudować zdolność kredytową pozwalającą zakupić w kredycie nieruchomość o wartości 3 milionów złotych (lub 6 nieruchomości o wartości 500 tysięcy złotych każda) i… nie wydać na to de facto ANI ZŁOTÓWKI. Jak to możliwe?
Schemat jest bardzo prosty. Zakładamy anonimową spółkę offshore w lokalizacji która ma z Polską podpisaną umowę o unikaniu podwójnego podatkowania a następnie zatrudniamy się w tej spółce w ramach długoterminowego kontraktu menedżerskiego z pensją 100 tys zł miesięcznie. Co miesiąc spółka wypłaca nam wynagrodzenie w takiej kwocie, które my z kolei wypłacamy z naszego konta osobistego a następnie wpłacamy na konto wspomnianej spółki i powtarzamy ten proces co miesiąc.
Dodać do tego należy, że ponieważ spółka offshore nie płaci żadnych podatków to… kancelarie finansowe zajmujące się obsługą klientów, którzy pragną zbudować zdolność kredytową mają absolutną DOWOLNOŚĆ w „kreowaniu” ksiąg rachunkowych.
Ok, brzmi dobrze. A teraz odrobinę bardziej profesjonalnym językiem wyjaśnię jak to możliwe.
Na co patrzy polskie bank?
Wbrew obiegowym opiniom odpowiedź nie zależy wyłącznie od miejsca rejestracji spółki ani od tego, czy od danego wynagrodzenia są opłacane składki ZUS. Kluczowe znaczenie mają bowiem trzy odrębne porządki prawne: prawo bankowe, prawo podatkowe oraz prawo ubezpieczeń społecznych. Każdy z nich posługuje się własnymi definicjami dochodu, ryzyka i obowiązków publicznoprawnych.
Zdolność kredytowa a źródło dochodu
Z punktu widzenia banku hipotecznego najważniejszym zagadnieniem nie jest miejsce rejestracji pracodawcy, lecz możliwość ustalenia, że dochód:
- jest legalny,
- ma charakter powtarzalny,
- można go odpowiednio udokumentować,
- będzie osiągany również w przyszłości,
- pozwala na terminową obsługę zobowiązania hipotecznego.
Bank nie prowadzi postępowania podatkowego ani kontroli ubezpieczeniowej. Analizuje przede wszystkim ryzyko kredytowe.
Z tego względu dochód wypłacany przez zagraniczną spółkę może zostać uznany za akceptowalne źródło dochodu, jeżeli klient przedstawi odpowiednią dokumentację i spełni wymagania konkretnego banku. Co istotne zazwyczaj Ty nic nie musisz robić – wszystkim zajmuje się kancelaria finansowa, która najczęściej także zakłada spółkę offshore.
Dlaczego ZUS nie jest głównym kryterium banku?
Z jakiegoś tajemniczego powodu wiele osób w Polsce (zwłaszcza Ci ,którzy prowadzą jednoosobowe działalności gospodarcze|), żyje w przekonaniu, że aby uzyskać kredyt hipoteczny koniecznie trzeba płacić w Polsce składki ZUS i odprowadzać tutaj podatki. Jest to błędne założenie.
Bank bada przede wszystkim wysokość dochodu rozporządzalnego oraz jego stabilność. Sam fakt, że określone wynagrodzenie nie stanowi podstawy do naliczenia składek ZUS, nie przesądza ani o pozytywnej, ani o negatywnej decyzji kredytowej. Znaczenie ma natomiast to, czy źródło dochodu jest zgodne z prawem, trwałe i odpowiednio udokumentowane.
Dokumentowanie dochodów zagranicznych
W przypadku dochodów osiąganych za pośrednictwem zagranicznych struktur bank może oczekiwać przedstawienia szeregu dokumentów. Dobra wiadomość? Wszystkie te dokumenty „ogarnia” kancelaria finansowa obsługująca spółkę offshore. A jakie to dokumenty? Oto ich lista:
-
- umowa stanowiąca podstawę wypłaty wynagrodzenia (w języku angielskim + polskie tłumaczenie u tłumacza przysięgłego + potwierdzenie notarialne za zgodność ang. „notarized”).
- historii wpływów na rachunek bankowy (tworzy to kancelaria finansowa)
- dokumentów rejestrowych spółki (ogarnia to agent rejestrujący. Dokumenty muszą być przetłumaczone na język polski + potwierdzone notarialnie za zgodność).
- sprawozdań finansowych, jeśli są istotne dla oceny stabilności (spółka offshore w miejscu rejestracji takich sprawozdań składać nie musi, w konsekwencji kancelaria finansowa – wszystko ogarnia)
- dokumentów podatkowych lub innych potwierdzeń legalności uzyskiwanego dochodu (tutaj agent rejestrujący dostarcza dokumenty potwierdzające, że spółka jest rezydentem w danej lokalizacji, oraz że nie musi płacic podatków)
- apostile (także załatwia to agent rejestrujący)
Im bardziej przejrzysta jest struktura właścicielska i sposób wynagradzania, tym łatwiejsza jest ocena ryzyka przez bank. Stąd bardzo ważne jest, aby nie „przekombinować” ze złożoną struktury. Ma to także pewne konsekwencje. Jakie? Spółka offshore im prostsza tym tańsza.Koszty?
Koszty zbudowania wszystkiego, dla dochodu 100 tysięcy złotych miesięcznie wynoszą tyle ile… miesięczna składka na ZUS i podatki, gdybyśmy byli zatrudnieni w Polskiej spółce z takim dochodem.
Ryzyka z perspektywy kredytu hipotecznego czyli na co zwrócić uwagę.
Przy finansowaniu nieruchomości bank będzie oceniał nie tylko aktualny poziom dochodów, ale również ich trwałość. Dlatego bardzo istotne jest to, aby przy zakładaniu spółki, tworzeniu ksiąg rachunkowych oraz dokumentacji finansowej myśleć tak jak myśli bank. Bank zaś zwraca uwagę przede wszystkim na:
- możliwość dalszego funkcjonowania zagranicznej spółki (dobra kancelaria finansowa przedstawi kopię szeregu umów spółki z kontrahentami pokazujących perspektywy wieloletniej przyszłej współpracy – ogarnia to kancelaria finansowa)
- koncentrację dochodu u jednego kontrahenta (słowem – jesteś zatrudniony w JEDNEJ spółce, zakładanie kilku spółek i zatrudnianie się w nich wbrew pozorom obniża wiarygodność kredytową)
- zmienność kursów walut (wynagrodzenie musisz mieć wypłacane w walucie, która jest w miarę stabilna – euro/dolar).
- stabilność modelu biznesowego (dostarczasz do banku przygotowany przez agenta rejestrującego business plan spółki – dobry agent zadba o to, aby business plan zakładał wieloletnią współpracę spółki z wieloma kontrahentami.
- przejrzystość przepływów finansowych (tutaj dobry agent przygotowuje dokumenty, które pokażą, że spółka przeszła procedurę AML – czyli mówiąc inaczej pieniądze pochodzą z legalnych źródeł i spółka nie bierze udziału w procederze „prania pieniędzy”
- możliwość zweryfikowania dokumentacji (tutaj agent rejestrujący i kancelaria finansowa przygotowują apostile do dokumentów oraz udostępniają kontakt do lokalnego prawnika w miejscu rejestracji spółki, aby bank mógł zweryfikować „na miejscu” tejustifyonicznie dokumenty.
Im większa transparentność, tym większe prawdopodobieństwo pozytywnej oceny ryzyka kredytowego.
Podsumowanie.
Podsumowując ten wpis. Tak jest możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego w Polsce jeśli jesteśmy zatrudnieni w spółce zagranicznej. Co więcej – ponieważ sami ustalamy sobie wynagrodzenie – to możemy „na zakładkę” posiadać dochód dużo wyższy niż minimalna kwota jakiej oczekuje bank. Jest to nie tylko wygodne. To gwarancja uzyskania kredytu bo po prostu – spełnimy wszystkie wymagania. Jeśli temat Cię interesuje w szczegółach lub masz pytania – napisz do mnie na: kontakt@ttconsulting.biz
